povinnosťami voči daňovým úradom. Tie, ako sa ukazuje, nie sú každému celkom jasné, a to najmä v súvislosti s novými daňovými predpismi, konkrétne Zákonom číslo 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov, ktorý nadobudol účinnosť začiatkom tohoto roka. Bližšie sme sa na túto tému pozhovárali s daňovými poradcami JUDr. Miroslavom Buriánkom a Ing. Petrom Urbanom z Košíc, členmi Slovenskej komory daňových poradcov.
JUDr. Buriánek: Hneď na úvod treba povedať, že tento zákon odstránil určitú nedokonalosť predchádzajúceho zákona, mám tu na mysli ešte pôvodný Zákon o dani z príjmov číslo 286 z roku 1992 Zb. v znení neskorších predpisov. Ale aby som hovoril priamo k veci! Podľa paragrafu 4 pôvodného Zákona o dani z príjmov bol totiž príjem z predaja bytu oslobodený od dane z príjmov, ak predávajúci v ňom mal trvalý pobyt viac ako dva roky. A ak by sme mali ísť ad absurdum, tak túto podmienku spĺňal každý, kto mal v uvedenom byte trvalý pobyt hoci aj pred dvadsiatimi rokmi... V zmysle nového zákona, teda od 1. januára tohoto roka sa podmienky sprísnili.
o Môžete konkrétnejšie?
JUDr. Buriánek: Predávajúci musí spĺňať dve podmienky bezprostredne pred predajom bytu: po prvé, musí byť jeho vlastníkom minimálne dva roky a po druhé, musí mať v tomto byte trvalý pobyt dlhšie ako dva roky. Upozorňujem, že bezprostredne pred jeho predajom! Ak neboli dodržané obidve podmienky, ale len jedna z nich, teda trvalý pobyt, (tá druhá, samozrejme, musí byť splnená, lebo len vlastník môže byt predať), nuž v takom prípade je nehnuteľnosť oslobodená od dane z príjmov až po piatich rokoch.
o A čo v takom prípade, ak vlastník bytu v ňom sám nebýval, ale ho niekomu prenajímal, napríklad študentom?
Ing. Urban: Aj v takomto prípade môže byť predaj bytu oslobodený od daňovej povinnosti až po piatich rokoch od skončenia prenájmu.
o S tými prenájmami a podnájmami je to dnes všelijako... Zväčša sa to robí načierno s tým, že "spokojné" sú obe strany prenajímateľ preto, že sa vyhne daniam, nájomca zasa preto, že to má od prenajímateľa lacnejšie. V jednotlivých prípadoch to často takto funguje aj celé roky až dovtedy, kým sa dačo nestane. Niekedy stačí napríklad vytopiť susedov a potom sa to náhle pohne. Susedia poukážu na to, že tí, čo ich vytopili bývajú načierno a ...
JUDr. Buriánek: Treba si uvedomiť, že príjmy z prenájmu nehnuteľností a ich častí, bytov a ich častí sú príjmami, ktoré podliehajú zdaneniu podľa paragrafu 9, ods. 1, Zákona o dani z príjmov. Vzniká tu teda riadna daňová povinnosť! Na druhej strane treba povedať aj to, že prenájom bytu sa niekedy ťažko dokazuje, a to najmä v takých prípadoch, ak bol uskutočnený medzi príbuznými (najčastejšie bez zmluvy) alebo aj medzi "cudzími", trebárs aj na základe zmluvy, avšak daňovník (vlastník bytu) tieto príjmy neuvedie vo svojom daňovom priznaní...
o A ako sú na tom s daňovou povinnosťou tí, ktorí si kúpili byty od obce za úradne stanovenú cenu a neskôr ich chcú predať?
Ing. Urban: Ak nedodržali obidve zákonom stanovené (už spomínané) podmienky pre oslobodenie, potom sa na nich vzťahuje daňová povinnosť s tým, že základom pre výpočet dane je rozdiel medzi príjmom a nákladmi (výdajmi). Nákladom v uvedenom prípade je cena obstarania bytu od obce, ktorá je poväčšine pod 20 tisíc korún. Príjmom je suma, za ktorú svoj byt predali. Takto vzniknutý rozdiel, teda základ dane, je každý daňovník (predajca) zo zákona povinný uviesť vo svojom daňovom priznaní.
JUDr. Buriánek: Ako sme už uviedli, základom pre výpočet dane je rozdiel medzi príjmom a nákladmi (výdajmi). Ale teraz pozor! Ak byt predajú a ide povedzme o dvoj trojizbový byt, a také teraz stoja vo väčších mestách, napríklad aj v Košiciach, cca 500 600 tisíc korún, je ich príjem vo výške oných 500 600 tisíc, od obce si ho však odkúpili za cca 20 tisíc. Rozdiel je teda jasný... A výška daňovej povinnosti sa vypočítava práve z tohto rozdielu. Stačí pozrieť do tabuľky, v ktorej sú uvedené jednotlivé pásma a tak napríklad pri základe dane 540 tisíc korún treba zaplatiť daň vo výške 150 900 korún.
o Fascinujúca suma! Myslím si, že mnohých v tej chvíli prejde chuť predať byt… Vráťme sa však k téme nášho rozhovoru. Daň z príjmov je totiž len jedna vec, inou otázkou už je daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, ktorá sa platí pri prevode bytov, napríklad pri ich predaji. Ozaj, kedy vlastne vzniká daňová povinnosť v tomto smere?
Ing. Urban: Daňová povinnosť z prevodu a prechodu nehnuteľností vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Chcem ešte upresniť, že predávajúci je zo zákona povinný predaj nehnuteľnosti (bytu) oznámiť príslušnému daňovému úradu do 60 dní od vzniku tejto skutočnosti. Ak nepredloží daňové priznanie načas a v správnej výške, môže mu správca dane zvýšiť daň až o 10 percent.
o Množstvo daňových povinností, ktoré - obrazne povedané - dnes zavaľuje bežného občana, neraz "motivuje" k tomu, že sa snaží nejako vyhnúť zaplateniu dane z prevodu a prechodu nehnuteľností...
Ing. Urban: Ale to sa nedá, veď pri zápise do katastra, priamo katastrálny úrad zasiela daňovému úradu potrebné údaje. Celkom na záver už len doplním, že daňové priznanie k dani z prevodu a prechodu nehnuteľností podáva vždy predávajúci (nie kupujúci!) a podáva ho tomu daňovému úradu, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza.
Najdôležitejšie správy z východu Slovenska čítajte na Korzar.sme.sk.
