iného aj garáž, ktorú sme už niekoľko rokov prenajímali tretej osobe. Teraz som sa dozvedela, že manžel garáž predal a v katastri je ako vlastník uvedený pôvodný nájomca. Urobil tak bez môjho súhlasu, peniaze za predaj si ponechal, a preto by som chcela vedieť, či a akým spôsobom môžem zrušiť takúto kúpnu zmluvu uzavretú bez môjho súhlasu.
Zn.: Manžel predal garáž
Odpoveď: Je zrejme nesporné, že manžel odpredal garáž, ktorú ste nadobudli počas trvania vášho manželstva, ktorá patrí do vášho bezpodielového spoluvlastníctva (BSM). Manžel tak konal bez vášho vedomia a súhlasu. Predaj garáže patriacej do vášho BSM nie je tzv. bežnou vecou, ktorú môže vybavovať každý z manželov bez súhlasu druhého manžela. Za bežnú vec možno totiž považovať napr. obstarania každodenných nákupov, bežného ošatenia, platenie poplatkov za nájomné, inkasné poplatky a podobne. Za bežnú vec však nemožno považovať prevod vlastníctva nehnuteľností, ktorá nemá len nepatrnú hodnotu, ako napr. garáž. V týchto veciach majú manželia zásadne konať spoločne, resp. so vzájomným súhlasom. Vo vašom prípade súhlas z vašej strany nebol udelený, preto je právny úkon kúpnej zmluvy relatívne neplatný. Relatívna neplatnosť právneho úkonu je založená na vyvrátiteľnej domnienke platnosti tohto právneho úkonu. Znamená to, že dokiaľ oprávnená osoba neuplatní svoje právo dovolať sa neplatnosti právneho úkonu - kúpnej zmluvy, bude sa na ňu pozerať ako na platnú, hoci bola postihnutá dôvodom relatívnej neplatnosti. Dovolať sa neplatnosti právneho úkonu sa oprávnený môže v premlčacej dobe prejavom vôle adresovaným druhému účastníkovi právneho úkonu. Právne účinky dovolania nastanú okamihom, keď prejav oprávneného dôjde druhému účastníkovi. Relatívna neplatnosť kúpnej zmluvy pôsobí až od okamihu, keď sa jej oprávnený účastník dovolá. Do tej doby sa právny úkon považuje za platný so všetkými dôsledkami z toho vyplývajúcimi. Neplatnosť právneho úkonu musí oprávnený namietnuť v trojročnej premlčacej dobe, inak oprávnený sa už nemôže s úspechom dovolať jeho neplatnosti. Ak sa však v rámci trojročnej premlčacej doby oprávnený včas relatívnej neplatnosti právneho úkonu dovolal, účinky právneho úkonu nastávajú spätne k uzavretiu zmluvy, resp. k urobeniu právneho úkonu. Trojročná premlčacia doba na dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu začína plynúť dňom, keď došlo k právnemu úkonu, t. j. keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz. Vo vašom konkrétnom prípade začína plynúť dňom platnosti kúpnej zmluvy o prevode garáže.
Odkazy
Zn.: Zľava z nájomného
Zákonný nárok na primeranú zľavu z nájomného patrí nájomcovi v prípade, keď upozornil prenajímateľa na takú závadu v byte alebo dome, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie, no prenajímateľ napriek tomu závadu neodstránil. Aj keď právo na zľavu nájomného nie je uvedené v nájomnej zmluve, nič na tom nemení fakt, že dotknutému nájomcovi patrí priamo zo zákona. Toto právo treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu, najneskôr do 6 mesiacov od odstránenia závad. Upozornenie prenajímateľa na existenciu závad musí byť urobené tak, aby bolo predovšetkým zrozumiteľné a pochopiteľné samotnému prenajímateľovi. Iba formulácia "byt má závady, požadujeme ich odstránenie", nie je určitým právnym úkonom nájomcu a vlastne znemožňuje prenajímateľovi, aby sa s uvedenou informáciou vyporiadal. Preto je v oznámení o výskyte závady potrebné uviesť jej výstižný opis. Ak si prenajímateľ nesplní povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, patrí nájomcovi právo, po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa, závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov.
Autor: Pavol KISS
Najdôležitejšie správy z východu Slovenska čítajte na Korzar.sme.sk.
